Irgendwann fragt jemand nach dem Grundriss. Der Brandschutzbeauftragte für die Begehung, der Architekt für den Umbau, die Versicherung nach dem Wasserschaden, der neue Mieter für die Fläche im zweiten Stock, das Reinigungsunternehmen für die Ausschreibung. Und im Betrieb gibt es entweder gar keinen, oder einen aus dem Jahr, in dem das Gebäude gebaut wurde – seitdem zweimal umgebaut. Die nächste Frage kommt fast immer aus der Geschäftsführung: „Kann das nicht jemand von uns schnell zeichnen?“
Die ehrliche Antwort: Kommt darauf an, wofür.
Wofür der Grundriss gebraucht wird, entscheidet alles
Es gibt drei Stufen von Anforderung, und die meisten Betriebe merken erst bei der zweiten, dass sie die erste übersprungen haben.
Stufe eins: Orientierung im eigenen Haus. Belegungsplanung, Möblierung, Umzug von Abteilung A nach B, die Frage, wo der neue Drucker hin soll. Dafür reicht eine Skizze mit ungefähren Maßen. Wer sie selbst macht, macht nichts falsch.
Stufe zwei: Weitergabe an Dritte. Sobald ein Planer, ein Handwerker, eine Versicherung, ein Mieter oder ein Bieter mit dem Plan arbeiten soll, muss er maßstäblich und bemaßt sein und in einem Format vorliegen, das sich weiterbearbeiten lässt. Ein Handwerker, der nach einer Skizze anbietet, kalkuliert mit Sicherheitszuschlag oder gar nicht. Ein Architekt, der auf einer Skizze plant, misst erst einmal selbst nach – auf Ihre Rechnung.
Stufe drei: Normen und Behörden. Ein Flucht- und Rettungsplan nach DIN ISO 23601 muss maßstäblich und lagerichtig sein, ein Feuerwehrplan nach DIN 14095 ebenso. Und für den Bauantrag muss die Bauvorlage ein Bauvorlageberechtigter unterschreiben – das kann kein Dienstleister und erst recht kein Mitarbeiter mit einem Zeichenprogramm.
Wer die Frage „selbst oder erstellen lassen“ beantworten will, muss also zuerst wissen, ob der Plan das Haus verlässt. In den meisten Fällen tut er das – spätestens beim nächsten Anlass.
Selbst zeichnen: was dabei wirklich herauskommt
Der typische Versuch sieht so aus: Ein Mitarbeiter bekommt den Laserdistanzmesser aus dem Hausmeisterbüro, geht mit einem Block durch die Räume und überträgt die Maße am Nachmittag in ein kostenloses Online-Werkzeug, in Visio oder in PowerPoint.
Was dabei entsteht, sieht oft ordentlich aus und hat drei Probleme, die man ihm nicht ansieht.
Erstens die rechten Winkel. Wer nur Längen misst, zeichnet zwangsläufig so, als hätten alle Ecken 90 Grad. In Neubauten stimmt das meistens, in älteren Gebäuden fast nie – und der Fehler summiert sich über ein Geschoss, bis die letzte Wand nicht mehr auf die erste trifft. Warum das so ist und welche Methode das vermeidet, steht im Beitrag Gebäudevermessung: Zollstock, Laser oder 3D-Scan?.
Zweitens die Wandstärken. Innen misst man Raum für Raum, aber wie dick die Wand dazwischen ist, weiß man nur an Türen. Wer schätzt, hat am Ende ein Geschoss, das einen halben Meter zu lang oder zu kurz ist.
Drittens das Format. Die kostenlosen Werkzeuge exportieren als Bild oder PDF, manche in ein eigenes Format, fast keins in DWG oder DXF. Der Architekt kann damit nichts anfangen, das CAFM-System auch nicht, und der Flucht- und Rettungsplan muss neu gezeichnet werden. Dann ist der Plan zweimal entstanden.
Dazu kommt die Rechnung, die selten gemacht wird. Ein Geschoss mit dreißig Räumen, Fluren, Nebenräumen und Treppenhaus ist für eine ungeübte Person ein voller Arbeitstag – messen, zeichnen, nachmessen, weil etwas nicht aufgeht. Bei internen Kosten von 40 bis 60 Euro je Stunde sind das 300 bis 500 Euro für einen Plan, der bei der ersten Weitergabe nicht standhält. Das Aufmaß vom Dienstleister kostet für ein solches Geschoss oft nicht mehr, liefert aber ein Ergebnis, das bleibt.
Wo das Selberzeichnen trotzdem sinnvoll ist: ein einzelner Raum, eine Skizze für den Möbellieferanten, ein Belegungsplan, der nächsten Monat sowieso wieder anders aussieht. Alles, was im Haus bleibt und nicht stimmen muss, sondern nur helfen.
Erstellen lassen: drei Wege, drei Preisklassen
Wer den Grundriss außer Haus gibt, hat drei Adressen, und sie sind nicht austauschbar.
Architekt oder Bauzeichner. Die richtige Wahl, wenn ohnehin eine Planung ansteht – dann ist das Aufmaß Teil der Leistung. Für den reinen Bestandsplan ohne Planungsauftrag sind Architekten oft zu teuer oder nehmen den Auftrag gar nicht an.
Vermessungsbüro. Zuständig für alles Amtliche: Grenzen, Lagepläne, Höhen, Bauantrag. Für den Innenraum-Grundriss eines Bürogeschosses ist das Vermessungsbüro in der Regel überdimensioniert, und die Stundensätze sind entsprechend.
Aufmaß-Dienstleister. Erfasst das Gebäude vor Ort mit dem Laserscanner, zeichnet daraus den Grundriss in CAD und liefert DWG, DXF und PDF. Das ist genau die Lücke zwischen „selbst gezeichnet“ und „amtlich vermessen“, in der die meisten Betriebe stehen. Was den Preis bestimmt, steht im Beitrag zu den Kosten. Genau diese Lücke schließen wir – mit Aufmaß vor Ort und der fertigen CAD-Zeichnung.
Ein vierter Fall, der oft übersehen wird: Es gibt schon Pläne, sie sind nur nicht digital. Der Papierplan im Ordner, das PDF vom Vorbesitzer. Wenn die Vorlage stimmt und das Gebäude noch so aussieht, braucht es kein Aufmaß, sondern nur die Nacharbeit am Schreibtisch – bei uns der CAD-Service, abgerechnet nach Stunden. Das ist die günstigste Variante, wenn sie geht.
Was ein Grundriss für den Betrieb können muss
Egal, wer ihn zeichnet: Ein Plan, mit dem Brandschutz, Planer und Verwaltung arbeiten können, hat diese Eigenschaften. Wer sie bei der Bestellung nennt, bekommt keine Diskussion hinterher.
- Maßstäblich und bemaßt. Der Maßstab steht auf dem Plan, die Maße sind eingetragen, nicht nur ablesbar.
- Raumnummern und Bezeichnungen. Jeder Raum hat eine Nummer, die sich über alle Pläne, Aushänge und Listen durchhält – das erspart bei jeder Begehung die Frage, welcher Raum gemeint ist.
- Flächen je Raum. Für Reinigung, Nebenkostenverteilung und Belegung. Wichtig: Diese Flächen folgen aus der Zeichnung. Mietflächen nach einer bestimmten Richtlinie oder Wohnflächen nach Verordnung sind eigene Berechnungen mit eigenen Regeln.
- DWG oder DXF plus PDF. Das Vektorformat für alle, die weiterzeichnen, das PDF für alle, die nur lesen.
- Datum und Stand. Ein Plan ohne Datum ist in drei Jahren wieder der Plan, dem niemand traut.
- Ebenen, die sich trennen lassen. Wände, Türen, Bemaßung, Beschriftung auf eigenen Layern – dann kann der Flucht- und Rettungsplan auf derselben Datei aufsetzen, ohne dass jemand die Maßketten wegradiert.
- Die Dateien gehören Ihnen. Nicht nur das PDF, sondern die CAD-Datei. Wer beim nächsten Umbau den Ersteller um die Datei bitten muss, hat den Plan nicht wirklich.
Ein Grundriss, viele Verwendungen
Der eigentliche Grund, den Plan einmal richtig zu machen, ist nicht der eine Anlass, sondern die zehn danach. Aus derselben Zeichnung entstehen der Flucht- und Rettungsplan, der Feuerwehrplan, die Anlage zur Brandschutzordnung, der Belegungsplan, das Reinigungsleistungsverzeichnis, die Flächenaufstellung für den Mietvertrag und der Umzugsplan. Jeder dieser Zwecke braucht denselben Grundriss, und jeder ist ein Grund, warum die Skizze aus dem Hausmeisterbüro irgendwann durch etwas Verlässliches ersetzt wird.
Wer den Plan bei uns erstellen lässt, findet ihn anschließend im Kundenbereich unter dem jeweiligen Objekt – zusammen mit allen Plänen, die später darauf aufbauen, und dem Datum, an dem sie das nächste Mal geprüft werden sollten.
Kurz zusammengefasst
Bleibt der Grundriss im Haus und muss nur helfen, zeichnen Sie ihn selbst. Verlässt er das Haus oder soll ein Flucht- und Rettungsplan darauf aufsetzen, lassen Sie ihn erstellen – als Aufmaß per Laserscan, wenn es keine brauchbaren Pläne gibt, oder als CAD-Nacharbeit, wenn alte Pläne noch stimmen. In beiden Fällen sollten Sie DWG oder DXF verlangen, Raumnummern, Flächen, Datum – und die Dateien. Was das kostet, steht im Beitrag Grundriss erstellen lassen: Kosten und Ablauf.