Die Frage kommt fast nie allein. Jemand plant einen Umbau und der Architekt fragt nach dem Bestandsplan. Ein Objekt soll vermietet werden und der Interessent will den Grundriss sehen, bevor er den Termin macht. Die Hausverwaltung führt die Flächen in ein neues System ein und stellt fest, dass es zum dritten Obergeschoss nur eine Skizze aus den Achtzigern gibt. In allen drei Fällen ist die eigentliche Frage nicht „Was kostet ein Grundriss?“, sondern „Was ist der schnellste Weg zu einem, der stimmt?”
Zwei Wege zum Grundriss
Es gibt genau zwei, und welcher der richtige ist, entscheidet sich an dem, was Sie schon haben.
Weg eins: Es gibt Pläne, sie sind nur nicht brauchbar. Ein Papierplan im Ordner, ein PDF vom Vorbesitzer, eine gescannte Bauzeichnung mit handschriftlichen Änderungen. Wenn diese Unterlagen maßstabsgerecht sind und das Gebäude noch so aussieht, wird daraus in CAD eine saubere digitale Zeichnung. Das ist Nacharbeit am Schreibtisch: Wände nachziehen, Türen und Fenster setzen, Räume bemaßen und beschriften. Abgerechnet wird nach Stunden.
Weg zwei: Es gibt keine Pläne, oder sie stimmen nicht mehr. Dann hilft kein Nachzeichnen, weil die Vorlage fehlt oder lügt. Das Gebäude wird vor Ort aufgemessen – bei uns per LIDAR-Scan, der die Räume mit Laserimpulsen abtastet und daraus eine dreidimensionale Punktwolke erzeugt. Aus ihr wird der Grundriss abgeleitet. Das ist ein Termin vor Ort plus Auswertung, kalkuliert je Objekt zum Festpreis.
Die Entscheidung zwischen beiden fällt oft schneller, als man denkt: Wer nicht sicher ist, ob der alte Plan noch stimmt, hat die Antwort damit meistens schon.
Wovon der Preis abhängt
Beim Nachzeichnen ist es die Stundenzahl, und die hängt an der Vorlage. Ein sauberer, maßstäblicher Plan eines einfachen Geschosses ist schnell übertragen. Eine verzerrte Kopie mit unleserlichen Maßen, drei Umbauphasen in drei Farben und einem Anbau, der nirgends eingezeichnet ist, dauert ein Vielfaches – weil vieles erst rekonstruiert werden muss. Unser Satz dafür liegt bei 100 € je Stunde netto; was wir am Anfang sagen, ist eine Schätzung, die wir mit der ersten Stunde präzisieren.
Beim Aufmaß vor Ort sind es vier Größen:
- Fläche und Geschosse. Mehr Räume, mehr Scanpositionen, mehr Auswertung. Ein Geschoss mit vier großen Hallen ist schneller erfasst als eines mit vierzig Büros.
- Zugänglichkeit. Verschlossene Räume, belegte Flächen, Technikbereiche, in die man nur mit Begleitung darf – das kostet Zeit vor Ort, nicht am Schreibtisch.
- Detailtiefe. Grundriss mit Wänden, Türen, Fenstern und Raumflächen ist der Normalfall. Einbauten, Heizkörper, Deckenhöhen, Schnitte: möglich, aber jedes Detail ist Auswertungszeit.
- Anfahrt. Der Termin findet statt, wo das Gebäude steht. Die Anfahrt kalkulieren wir in den Festpreis ein, damit hinterher nichts dazukommt.
Aus diesen vier Größen wird ein Festpreis je Objekt. Wir nennen ihn vorab und halten ihn – das ist der ganze Sinn eines Festpreises.
Was Sie am Ende in der Hand haben
Der Grundriss kommt als DWG und DXF – die Formate, mit denen Architekten, Planer und CAFM-Systeme arbeiten – und als PDF zum Drucken und Weitergeben. Je Geschoss eine Zeichnung, bemaßt, mit Raumbezeichnungen und den Flächen je Raum, wie sie aus der Zeichnung folgen.
Ein Punkt, der oft erst hinterher auffällt: Die Dateien gehören Ihnen. Sie können sie dem nächsten Planer geben, selbst weiterbearbeiten oder in fünf Jahren für den nächsten Umbau hervorholen. Ein Grundriss, den man nur als Bild bekommt, ist beim ersten Änderungswunsch wertlos.
Was der Grundriss nicht ist: eine Wohnflächenberechnung. Die hat nach Wohnflächenverordnung eigene Regeln – Dachschrägen, Balkone, Nischen zählen anders als die reine Raumfläche – und ist eine eigene Leistung. Wer sie braucht, sagt das in der Anfrage.
Womit Sie sich vorbereiten können
Für ein Aufmaß brauchen Sie nichts mitzubringen außer dem Zugang zu den Räumen. Trotzdem helfen drei Dinge, den Preis genauer und den Termin kürzer zu machen:
- Alles, was es an Plänen gibt, auch wenn es nicht stimmt. Ein falscher Plan verrät oft, wo umgebaut wurde – und damit, wo besonders genau hingesehen werden muss.
- Der Verwendungszweck. Ein Grundriss fürs Exposé braucht andere Details als einer für die Lüftungsplanung. Wer sagt, wofür, bekommt das Richtige statt das Maximale.
- Die Geschosse, um die es geht. Nicht jedes Gebäude braucht jedes Geschoss. Keller und Dachboden sind oft die teuersten Bereiche im Aufmaß und die unwichtigsten im Ergebnis.
Und der Flucht- und Rettungsplan?
Braucht es dafür nicht. Der Grundriss ist eine eigenständige Leistung, und die meisten, die ihn bestellen, wollen umbauen, vermieten oder verwalten. Wer allerdings später einen Flucht- und Rettungsplan braucht – als Betrieb mit Beschäftigten ist das häufiger Pflicht, als viele annehmen –, hat die Grundlage dann schon: Der Plan entsteht aus derselben Zeichnung, ohne zweites Aufmaß.
Kurz zusammengefasst
Ein Grundriss vom Bestand kostet entweder Stunden (Nachzeichnen vorhandener Pläne) oder einen Festpreis je Objekt (Aufmaß vor Ort). Den Festpreis bestimmen Fläche, Geschosse, Zugänglichkeit und Detailtiefe; wir nennen ihn vorab. Geliefert wird als DWG, DXF und PDF, und die Dateien gehören Ihnen. Welche Aufmaßmethode wann passt, steht im Beitrag Gebäudevermessung: Zollstock, Laser oder 3D-Scan?. Aufmaß und Zeichnung übernehmen wir auf Wunsch komplett – schildern Sie uns Ihren Fall.